주택저당증권(MBS)
주택저당증권(MBS; Mortgage-Backed Securities)이란 자산유동화증권(ABS)의 일종으로써 모기지(또는 주택담보대출)를 기초자산으로 발행되는 증권이다. 원래 주택저당증권은 미국에서 제2차 세계대전 이후 참전한 군인들의 주거 안정을 위해 도입된 제도인데 우리나라에서는 IMF 외환위기 이후 본격적으로 취급되기 시작하였다. MBS시장은 세 종류의 시장으로 구분되는데 1차 시장은 모기지 차입자와 모기지 대출기관 사이에 모기지론이 이루어지는 시장이며, 2차 시장은 모기지 대출기관이 보유하고 있는 모기지를 유동화(증권화)하는 시장이며 자본시장은 모기지가 유동화된 주택저당증권이 투자자에게 매각되고 유통되는 시장을 말한다.
주택저당증권은 일반 채권과는 다른 특징을 보유하고 있다. 보통 채권은 발행자가 원리금 상환을 부담하는데 반해 MBS는 통상 기초자산을 특수목적회사(SPC)에 이전하고 SPC가 발행하는 것이기 때문에 원리금 상환이 발행자의 신용에 기초하기 보다는 기초자산의 현금 흐름에 의존하게 된다. 또한 MBS에는 조기상환위험(prepayment risk)이라는 독특한 위험이 존재한다. 시장금리가 하락하는 경우에는 기존 모기지 차입자가 이자비용 절감을 위해 동 모기지를 조기에 상환하고 금리가 더 낮은 모기지론을 받게 되는데 모기지 상환이 이루어지면 그것을 기초자산으로 하고 있는 MBS도 조기에 상환이 이루어지게 된다.
이것을 투자자 입장에서 보면 자산 듀레이션이 당초 예상보다 줄어들어 국채 추가 매입 등 자산 듀레이션을 더 늘려야 하는 문제(반대로 시장금리가 상승하는 경우에는 자산 듀레이션이 당초 예상보다 늘어나 보유채권 매각 등 자산 듀레이션을 줄여야 하는 문제)를 야기한다. 그래서 투자자는 MBS를 투자할 때는 적정 조기상환율을 산정하고 이를 토대로 투자를 하게 된다. 은행이 보유하고 있는 모기지를 유동화하는 경우 모기지론에서 발생하는 이자수익은 줄어들지만 매각대금으로 모기지를 추가로 취급할 수 있는 여력이 생기며 위험자산이 줄어들기 때문에 BIS비율이 올라가는 긍정적인 효과를 기대할 수 있다. 현재 우리나라에서는 은행이 모기지론을 취급하며 한국주택금융공사가 동 모기지를 유동화하여 자본시장에 매각하는 형태로 이루어지고 있다.
상기 사항은 한국은행에서 발표한 경제금융용어 700선에서 소개된 내용 중 하나이며, 경제금융용어 700선의 파일을 다운받고자 하신다면 아래의 링크를 이용 바랍니다.
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쉽게 알아보는 주택저당증권(MBS)의 의미
주택저당증권(MBS)이란?
주택저당증권(Mortgage-Backed Securities, MBS)은 주택담보대출을 기초 자산으로 하여 발행되는 금융 상품입니다. 주택 소유자가 대출을 상환할 때, 그 원리금이 MBS 투자자들에게 지급됩니다. MBS는 주택담보대출이 묶인 형태로 증권화되어, 투자자들이 이를 매입하고, 주택담보대출 상환에서 발생하는 현금 흐름을 받을 수 있게 됩니다.
주택저당증권의 구조
MBS는 여러 대출을 묶어 만든 하나의 자산 풀(pool)로 구성됩니다. 주택 소유자들이 대출을 상환하는 동안, 그 상환액이 모여 MBS 투자자들에게 분배됩니다. 이 과정에서 은행은 대출을 제공하고, 그 대출을 기초로 MBS를 발행하여 자금을 조달합니다. 투자자들은 MBS를 통해 고정적인 현금 흐름을 확보할 수 있으며, 이는 일정 기간 동안 발생하는 안정적인 수익으로 작용합니다.
주택저당증권의 유형
MBS는 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫 번째는 ‘패스스루 증권(Pass-through Security)’입니다. 이는 대출 원리금이 모여 투자자에게 직접 전달되는 구조로, 주택 소유자들의 상환액이 투자자에게 바로 지급됩니다. 두 번째 유형은 ‘담보부채권(Collateralized Mortgage Obligation, CMO)’으로, 대출 상환이 여러 계층으로 나뉘어 각 계층에 따라 상환 순서와 수익률이 다릅니다. 이로 인해 투자자는 자신의 위험 성향에 맞는 MBS 상품을 선택할 수 있습니다.
주택저당증권의 장점
MBS는 안정적인 수익을 원하는 투자자들에게 매력적인 금융 상품입니다. 주택담보대출이 상환되는 동안 고정적인 현금 흐름이 발생하므로, 투자자는 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 또한, MBS는 주식 시장과 상관관계가 낮아 포트폴리오 다각화에 기여할 수 있습니다. 이는 리스크를 분산하는 데 중요한 역할을 하며, 특히 장기적인 투자를 고려하는 이들에게 유용합니다.
주택저당증권의 단점과 리스크
그러나 MBS에는 몇 가지 리스크가 존재합니다. 첫째, 금리 변동 리스크입니다. 금리가 하락하면 주택 소유자들이 대출을 조기에 상환하려고 할 수 있는데, 이는 투자자의 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 신용 리스크입니다. 대출자가 상환 불능 상태에 빠질 경우, MBS 투자자는 손실을 입을 수 있습니다. 특히, 2008년 글로벌 금융위기 때 MBS의 구조적 문제점이 드러나며 큰 손실이 발생한 바 있습니다.
주택저당증권과 2008년 금융 위기
MBS는 2008년 글로벌 금융 위기의 중심에 있었습니다. 당시 미국에서 대출 기준이 낮아지면서 신용도가 낮은 대출자들에게도 주택담보대출이 제공되었고, 이로 인해 서브프라임 모기지(Subprime Mortgage) 문제가 발생했습니다. 서브프라임 모기지 대출이 MBS로 증권화되어 투자자들에게 판매되었지만, 대출자들의 상환 능력이 부족해지면서 대규모 디폴트가 발생했고, 이는 금융 시장 전체에 큰 혼란을 초래했습니다.
현재의 주택저당증권 시장
현재 MBS 시장은 2008년 금융 위기 이후 더욱 엄격한 규제와 감시 아래 운영되고 있습니다. 대출 기준이 강화되었으며, 대출자의 상환 능력을 면밀히 평가하는 과정이 도입되었습니다. 또한, 금융 기관들은 신용 위험을 보다 정확히 평가하고, 리스크를 분산시키기 위해 다양한 방법을 채택하고 있습니다. 이러한 변화는 MBS 시장의 안정성을 높이고, 투자자들에게 보다 안전한 투자 기회를 제공하고 있습니다.
결론: 주택저당증권의 역할과 전망
MBS는 주택 담보대출을 바탕으로 한 금융 상품으로, 안정적인 현금 흐름을 제공하는 동시에 리스크를 분산할 수 있는 투자 기회를 제공합니다. 하지만 금리 변동과 신용 리스크를 감안하여 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다. MBS 시장은 2008년 금융 위기 이후 개선된 규제와 함께 안정성을 높이고 있으며, 향후에도 중요한 금융 상품으로서의 역할을 계속할 것입니다.
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