정보

토지거래허가구역 완전 이해하기: 서울 전역·경기 남부 12곳 ‘3중 규제’가 의미하는 것

수도권 집값 급등과 갭투자 확산을 막기 위해 정부가 서울 전역과 경기 남부 12곳을 ‘조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역’으로 동시 지정했습니다. 이번 조치는 주택담보대출 한도 축소(고가주택일수록 한도 대폭 축소), 거래 허가제 도입, 실거주 의무 강화까지 한꺼번에 묶은 강도 높은 대책입니다. 특히 토지거래허가구역은 아파트뿐 아니라 같은 단지 내 연립·다세대까지 포함해 적용 범위를 넓힌 것이 핵심입니다.

‘토지거래허가구역’이란 무엇인가요?

토지거래허가구역은 투기성 거래를 억제하기 위해 일정 기간 ‘집을 사기 전 구청장의 허가’를 받도록 하는 제도입니다. 이번 지정으로 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역의 아파트, 그리고 동일 단지에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택은 매매 계약 전 허가를 받아야 합니다. 허가를 받으면 통상 ‘2년 실거주 의무’가 부과되고, 이를 위반하면 허가 취소나 이행강제금 등의 제재를 받을 수 있습니다.

허가를 받으려면 구청에 토지거래허가신청서, 이용계획서, 자금조달계획서 등을 제출해 실제 거주 목적임을 입증해야 합니다. 이번 지정은 기존에 일부 고급 단지가 비껴가던 사각지대까지 포괄하도록 범위를 넓혔다는 점에서 과거와 차이가 큽니다.

이번 대책은 언제부터, 어디까지 적용되나요

규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 지정의 효력은 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 내년 12월 31일까지 적용됩니다. 즉, 10월 19일까지 체결한 매매계약에는 허가와 2년 실거주 의무가 소급되지 않지만, 10월 20일부터는 허가 없이는 계약이 불가능합니다.

경기 남부 12곳은 다음과 같습니다. 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시. 이들 지역은 서울 전역과 함께 ‘규제지역+토허구역’으로 동시에 묶였습니다.

‘3중 규제’의 핵심: 대출·세제·거래 규제

첫째, 대출 규제가 크게 강화됩니다. 수도권·규제지역에서 주택담보대출 한도는 주택가격 구간별로 차등적용됩니다. 시가 15억 원 이하는 기존 6억 원 유지, 15억 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 가능합니다. 또한 규제지역 내 주담대에 적용하는 ‘스트레스 금리’가 1.5%→3.0%로 상향됩니다.

둘째, 세제·청약·전매 제한 등 투기과열지구 규제가 부활합니다. 다주택자 취득세·양도세 중과, 분양권 전매 제한, 재당첨 제한 등 각종 불이익이 재적용됩니다. 이로 인해 대출에 의존한 레버리지 매수가 어려워지고, 단기 차익을 노린 청약·전매가 힘들어집니다.

셋째, 거래 허가제가 도입됩니다. 허가구역에서 주택을 매입하려면 매수 전에 허가를 받아야 하고, 취득 후에는 2년간 실거주해야 합니다. ‘전세 끼고 매입’(갭투자)은 사실상 불가능해지며, 허가 없는 거래나 실거주 의무 위반 시 제재 대상입니다.

무엇이 달라졌고, 왜 지금 중요할까요?

이번 발표는 세 가지 변화가 뚜렷합니다. 첫째, 서울 전역을 토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶은 ‘전면 지정’입니다. 제도 도입 이래 서울 전역을 한 번에 토허구역으로 지정한 것은 이례적이며, 과열 확산을 선제적으로 차단하겠다는 신호입니다.

둘째, 적용 대상의 확대입니다. 기존에는 아파트에 초점을 맞췄지만, 이번에는 ‘같은 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대’까지 허가와 실거주 의무를 적용합니다. 고급 단지나 틈새 유형을 통한 투기성 수요를 원천 봉쇄하려는 목적입니다.

셋째, 금융 규제의 정밀화입니다. 기존 ‘일률 6억’ 주담대 한도를 가격구간별 6억·4억·2억으로 나눠 고가주택일수록 레버리지 진입을 어렵게 만들었습니다. 동시에 1주택자의 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하는 등 신용여력 과다 활용을 억제합니다. 시장의 과열 기대를 조기에 꺾겠다는 의도입니다.

이 세 축이 맞물려 단기 급등·갈아타기 기대·풍선효과를 동시 차단하는 ‘잠금장치’로 작동할 가능성이 큽니다. 방송·언론은 이를 ‘3중 규제’라고 부르며, 재지정·확대 지정의 배경을 집값·거래량 급증에서 찾고 있습니다.

실무 가이드: 누구에게, 무엇이, 어떻게 영향을 줄까요?

주택 매수 예정자
10월 20일 이후 서울·경기 12곳에서 아파트 또는 해당 연립·다세대를 사려면 ‘허가→계약’ 순서를 지켜야 합니다. 허가심사(통상 1~2주)와 2년 실거주 의무를 고려해 전·월세 계획을 함께 세우셔야 하며, 대출 한도도 미리 계산해야 합니다. 특히 15억 초과~25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억으로 줄기 때문에 자금계획 재점검이 필요합니다.

다주택자·투자 목적 수요
토허구역 내 갭투자는 사실상 금지됩니다. 분양권 전매 제한·재당첨 제한 등으로 단기 회전이 어려워지고, 취득세·양도세 중과로 보유·매도 비용이 커집니다. 레버리지 진입이 막히는 만큼 현금흐름 관리와 포트폴리오 재조정 전략이 요구됩니다.

무주택 실수요자
대출 한도가 일률 6억이 아닌 ‘가격구간별’로 바뀌면서 중저가 구간(15억 이하)은 종전과 동일하지만, 매입 희망가가 15억을 넘는 경우 한도가 급격히 줄어듭니다. 청약·분양시장에 대한 규제도 병행되는 만큼, 중장기 자금계획과 대체 지역 검토가 필요합니다.

매도자(집주인)
허가 심사 기간과 실거주 의무 때문에 거래 속도가 느려질 수 있습니다. 계약일정을 여유 있게 잡고, 허가 요건(매수인의 실거주 계획 등)을 사전 확인해 계약 불발 리스크를 줄이시는 것이 좋습니다.

사례로 이해하는 변화

사례 A: 23억 아파트를 고려하는 1주택 실수요자
종전에는 주담대 6억으로 가계자금 계획이 가능했지만, 이제는 4억으로 줄어듭니다. 동시에 허가구역 내 매수는 2년 실거주가 전제되므로, 기존 전세를 유지한 채 ‘갈아타기’가 사실상 불가합니다. 일정·자금·거주계획을 전면 재설계해야 합니다.

사례 B: 서울 외곽 연립 매수로 규제를 피하려던 투자자
이번에는 ‘같은 단지에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대’도 허가·실거주 의무 대상입니다. 과거의 규제 회피 루트가 막혔기 때문에, 실거주가 아니라면 거래 자체가 허가받기 어렵습니다.

사례 C: 경기 수지구 신축으로 갈아타려는 무주택자
규제지역 재지정으로 청약·전매·재당첨 제한이 부활합니다. 대출 한도는 집값 구간에 따라 다르고, 토허구역 내 매수라면 허가와 실거주 의무를 감안해 전·월세 보증금 운용계획까지 함께 검토해야 합니다.

이번 조치의 정책적 의미와 전망

정책적 의미는 ‘과열 기대 차단’과 ‘풍선효과 예방’입니다. 강남·용산 등 핵심지의 상승세가 주변으로 번지는 조짐 속에서, 정부는 지정 범위·대상·금융규제를 동시에 강화해 투기성 수요를 선제적으로 눌렀습니다. 서울 전역을 토허구역으로 묶고, 경기 남부 12곳까지 동시 지정한 점은 시장에 강력한 신호를 보냅니다. 다만, 규제지역 밖으로의 수요 이동(풍선효과)과 거래 경색, 전월세 시장 불안이 부수적으로 나타날 수 있어 면밀한 모니터링이 필요합니다.

중장기적으로는 ‘공급 가속’과 ‘불법행위 감독’도 병행됩니다. 정부는 부동산 불법행위 감독기구 설치, 135만 호 공급(9·7 공급방안 후속) 등 구조적 조치도 함께 추진하겠다고 밝혔습니다. 규제가 수요를 눌러 단기 과열을 식히는 동안, 공급과 질서 확립으로 시장 안정을 도모하겠다는 큰 그림입니다.

체크리스트: 지금 당장 무엇을 해야 하나요

10월 20일 이후 매수를 검토한다면, 계약 전 ‘허가 필요 여부’를 먼저 확인하고 구청 상담을 받으세요. 허가심사 소요기간을 반영해 잔금 일정을 조율해야 합니다.
매수자·매도자 모두 ‘계약일’이 정책 적용 여부를 가르는 기준입니다. 10월 19일까지 체결한 계약은 허가·실거주 의무가 소급되지 않습니다.
대출 한도는 집값 구간별로 달라집니다. 15억 이하·15억 초과~25억·25억 초과 구간별 자금계획을 별도로 시뮬레이션하세요.
청약·전매·재당첨 제한 등 투기과열지구 규정도 함께 확인해 향후 갈아타기 전략을 재설계하세요.

마무리: 조급함보다 ‘정확한 순서’가 먼저입니다

이번 대책은 계약 순서, 허가 심사, 실거주 의무, 대출 한도까지 ‘절차’가 곧 리스크 관리입니다. 예정하신 매수·매도 일정이 있다면, 구청 허가 절차와 대출 한도 변경을 먼저 확인하시고, 계약일·잔금일·입주시점을 새롭게 맞춰 보시길 권합니다. 실제 사례에 맞춘 시뮬레이션이나 점검표가 필요하시면 알려 주세요. 최신 규정에 맞춘 체크리스트를 바로 만들어 드리겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다. 이 글이 ‘토지거래허가구역’과 ‘서울·경기 12곳 규제지역’ 이해에 실질적인 도움이 되길 바랍니다.